DSCR (정의) | 부채 서비스 보상 비율은 무엇입니까?

부채 서비스 보상 비율 (DSCR)은 무엇입니까?

부채 서비스 적용 범위 (DSCR)는 순 영업 수입과 총 부채 서비스 간의 비율이며 회사가 생성 한 순이익으로 부채를 충당 할 수 있는지 여부를 결정하는 데 도움이됩니다. 분석가가 회사에 대출 할 수있는 금액을 계산하는 데 도움이되는 상업용 부동산 대출 중에 사용되는 중요한 메트릭입니다.

다음과 같이 수학적으로 표현할 수 있습니다.

DSCR = 순 영업 소득 / 총 부채 서비스

이 비율은 회사가 창출하는 순 영업 이익으로 부채 관련 의무를 충당 할 수 있는지 여부를 알려줍니다. 이 비율이 1 미만이면 회사가 창출 한 순 영업 이익이 회사의 모든 부채 관련 의무를 충당하기에 충분하지 않음을 의미합니다. 반면,이 비율이 회사에 대해 둘 이상 이면 회사가 모든 부채 관련 의무를 충당 할 수있는 충분한 영업 이익을 창출하고 있음을 의미합니다.

순 영업 이익 계산

부채 서비스 보상 비율은 순 영업 소득과 총 부채 서비스 의 두 값의 비율입니다 .

영업 소득은이자 및 세전 소득 (EBIT)으로 정의됩니다. 그러나이를 위해 순 영업 이익은이자, 세금, 감가 상각 및 상각 전 이익 (EBITDA)으로 간주됩니다. 따라서 순 영업 이익을 계산하는 공식은 다음과 같습니다.

순 영업 이익 = 순이익 +이자 + 비 현금 비용 + 세금

이자는 회사의 납세자보다 먼저 지급되기 때문에 순 영업 이익을 계산할 때 세액이 순이익에 다시 추가됩니다 (손익 계산서에서도). 따라서이자를 지불하기 전에 손에 든 현금은 먼저이자를 지불 한 다음 세금을 지불하는 데 사용됩니다.

그리고 감가 상각과 상각은 비 현금 비용입니다. 따라서 그들은 현금 유출을 암시하지 않으며, 이는 많은 현금이 여전히 회사의 부채 의무를 이행하기 위해 회사의 손에 있음을 의미합니다. 그렇기 때문에 순 영업 이익을 계산하는 동안 전체 금액이 순이익에 다시 추가됩니다.

총 부채 서비스 계산

이제 계산하기 더 복잡한 것은 부채 서비스 보상 비율 비율, 즉 총 부채 서비스의 분모입니다. 이 기간의 가치를 계산하려면 상환 할 부채의 주요 부분과 흥미로운 부분을 모두 고려해야합니다.

총 부채 서비스 =이자 + 원금 상환 +리스 지불

원금 외에리스 지불 및 장기 부채의 현재 부분과 같은 다른 의무도있을 수 있습니다.

이제 DSCR 계산에 대한 매우 기본적인 예를 살펴 보겠습니다.

DSCR 비율 예

예 1 

ABC Ltd.라는 이름의 회사가 고려중인 특정 기간 동안 다음과 같은 재무 수치를 가지고 있다고 가정합니다.

  • 순이익 = 4 억 9 천만 달러,
  • 이자 비용 = 5 천만 달러,
  • 비 현금 비용 = 4,000 만 달러,
  • 세율 = 30 %,
  • 원금 상환 = 2 천만 달러.
  • 임대 상환 = $ 5 백만

DSCR을 계산 하시겠습니까?

먼저 순 영업 이익을 계산해 보겠습니다.

순 영업 이익 = 순이익 +이자 + 비 현금 비용 + 세금

세금 = 4 억 9 천만 달러 x (30 % / 70 %) = 2 억 1 천만 달러.

순 영업 소득 = $ 4 억 9 천만 + $ 5 천만 + $ 4 천만 + $ 2 억 1 천만 = $ 7 억 9 천만

총 부채 서비스 =이자 + 원금 +리스 지불

총 부채 서비스 = 50 + $ 20 + $ 5 = $ 7,500 만

DSCR = 순 영업 소득 / 총 부채 서비스 = $ 790 백만 / $ 7,500 만 = 10.53x

이 DSCR 비율은 1보다 큽니다. 따라서 ABC 회사는 고려중인 기간 동안 모든 부채를 처리하는 데 필요한 현금의 10.53 배를 보유하고 있습니다.

이제 기본적인 DSCR 계산에 익숙해 졌으므로 이제 DSCR을 올바르게 계산하기 위해 위의 공식을 약간 조정 해 보겠습니다.

예 2

다시 위의 예를 들어서 조금 수정하겠습니다.

  • 순이익 = 4 억 9 천만 달러,
  • 이자 비용 = 5 천만 달러,
  • 비 현금 비용 = 4,000 만 달러,
  • 세율 = 30 %,
  • 원금 상환 = 2 억 달러.
  • 임대료 = $ 5 백만

DSCR을 계산 하시겠습니까?

이 예제와 우리가 고려한 이전 예제의 차이점은 무엇입니까?

이 예에서 원금 상환액은 2 억 달러이고리스 지불액은 5 백만 달러 = 2 억 5 백만 달러입니다.

여기서 주목해야 할 중요한 점은 원금 상환 및리스 지불의 총액 ($ 200 + $ 5 = $ 205)이 비 현금 지출 인 $ 4,000 만 이상이라는 것입니다.

이제 잠시 멈 춥니 다. 생각한다! 정말 생각하세요!

첫 번째 예에서 비 현금 비용 4 천만 달러는 원금 상환액 2 천만 달러와리스 지불액 5 백만 달러를 포함하여 채무를 처리하기에 충분했습니다. 그러나 두 번째 예에서는 아닙니다.

비 현금 비용은 필요한 205 달러 중 4 천만 달러 만 부담합니다.

회사는 나머지 $ 205 – $ 40 = $ 165 million을 어떻게 지불합니까? 1 억 6500 만 달러는 어디에서 나올까요?

회사는 그러한 지불을 보장하기 위해 대차 대조표에 $ 165 million의 현금을 가지고 있어야합니다. 당연히 회사는 1 억 6500 만 달러의 세후 현금벌어야합니다. 

키워드 – 세후 현금 1 억 6500 만 달러.

이제 DSCR 공식을 다시 살펴 보겠습니다.

DSCR 공식 = 순 영업 소득 / 총 부채 서비스

분자 즉, 순 영업 이익은“ 세전 번호”입니다.

공식을 완전히 수정하려면 분모도 세전 수준이어야합니다.

원금과리스의 잔액 부분 이자와는 달리 세금 공제 후 회사 대차 대조표에 남아있는 현금에서 5 백만을 상환한다는 점을 아는 것이 중요합니다.

세전 숫자를 계산하려면 잔액 1 억 6500 만 달러를 (1 세율)로 나누어야합니다.

예 2에서 필요한 잔액은 1 억 6500 만 달러입니다.

세전 요건 = $ 165 / (1-.3) = 235.71 백만.

위의 세전 요구 사항으로 이제 DSCR을 올바르게 계산할 수 있습니다.

순 영업 이익 = 순이익 +이자 + 비 현금 비용 + 세금

세금 = 4 억 9 천만 달러 x (30 % / 70 %) = 2 억 1 천만 달러.

순 영업 소득 = $ 4 억 9 천만 + $ 5 천만 + $ 4 천만 + $ 2 억 1 천만 = $ 7 억 9 천만

이제 총 부채 서비스 공식 이 변경되었습니다 

총 부채 서비스 = $ 50 + $ 235.71 (위에서 계산 됨)

총 부채 서비스 = 285.71

총 부채를 재 계산하는이 방법을 ' 세전 준비법 '이라고 합니다.

DSCR 공식 = 순 영업 소득 / 총 부채 서비스

= 790 달러 / 285.71 달러 = 2.76 배

세금은 모든 기업이 직면해야하는 현실이기 때문에 Total Debt Service만을 고려하는 것은 의미가 없습니다. 따라서 위에서 설명한 세금 공제를 고려하여 계산 된 금액은 회사가 생성 한 EBITDA를 사용하여 충당해야하는 Total Debt Service의보다 적절한 대표자입니다.

부채 포지션 분석을위한 DSCR 비율

  • DSCR 비율의 값은 회사의 기존 부채 상환 능력을 평가하므로 회사의 재무 상태를 측정합니다. 따라서 회사와 경쟁사에 대해 이러한 가치가 있으면 해당 회사에 대해 비교 분석을 수행 할 수 있습니다.
  • 또한이 비율은 채권자가 회사에 추가 자금을 지원할지 여부를 평가하는 데 사용됩니다.
  • DSCR은 미결제 부채에 대한이자와 원금을 포함하므로이자 보상 비율과 같은 다른 부채 관련 비율보다 회사의 부채 상환 능력에 대해 더 나은 아이디어를 제공합니다.
  • 그러나이 비율이 회사 집합을 비교하는 데 사용되는 경우 회사는 유사하거나 최소한 동일하거나 유사한 산업 또는 부문에 속해야합니다.
  • 정상적인 사업에서 막대한 자본 지출이 필요한 산업은 일반적으로 DSCR 비율이 1.0 또는 100 % 미만이기 때문입니다.
  • 이러한 부문에 속한 회사는 대차 대조표에 부채를 추가하기 전에 현재 부채를 모두 지불 할 수 없습니다.
  • 따라서 그들은 일반적으로 부채 만기일을 연장하려고 노력하고 특정 기간 동안 만기되는 모든이자와 원금을 충당 할 수있을만큼 충분한 순 영업 이익을 거의 창출하지 않습니다.
  • 예를 들어, 광산 회사와 석유 및 가스 탐사, 생산 및 서비스 회사는 종종 DSCR 값이 1.0 미만입니다.
  • 투자자의 관점에서 한 가지 더 중요한 점은 회사가 불필요하게 높은 DSCR 또는 부채 서비스 보상 비율을 가져서는 안된다는 것입니다.
  • 업계의 DSCR 규범 또는 채권자가 요구하는 수준에 가깝게 유지해야합니다. 필요한 가치와 비교하여 매우 높은 가치는 회사가 현금을 잘 사용하지 않는다는 것을 의미하기 때문입니다.
  • 그것은 투자자들이 회사의 미래 전망에 의문을 던지게 만들고 그들은 그러한 주식에 돈을 투자하고 싶지 않을 수도 있습니다.

Seadrill Ltd의 부채 서비스 보상 비율 계산


예를 들어, 해양 시추 서비스 제공 업체 인 Seadrill Ltd의 부채 상황을 살펴 보겠습니다. 올해는 지속적으로 낮은 유가로 인한 부채 쌓기와 마진 감소로 인해 큰 문제에 직면 해 있습니다. 회사는 아래 표에 언급 된 3 분기 동안 다음 재무 수치를보고했습니다.

위의 표는 2015 년 2 분기, 2015 년 1 분기 및 2016 년 2 분기에 대한 회사의 재무 수치를 보여줍니다. 감가 상각 및 상각은 비 현금 비용으로 구성되며 장기 부채의 현재 부분은 세후 채무로 구성됩니다. “총 부채 상환액”은이자 비용과 장기 부채의 현재 부분을 합산하여 계산할 수 있습니다. 그러나 적절한 DSCR 비율을 계산하는 동안 계산해야하는 것은 아닙니다.

비율의 분모로 사용하기 위해 필요한 것은“최소 부채 상환 요건”, 즉 모든 부채 의무를 이행하는 데 필요한 최소 세전 금액입니다 (세전 및 세후).

이제 세후 의무가 비 현금 비용보다 크기 때문에 필요한 최소 부채 상환액을 계산하는 데 사용되는 공식은 위 표의 "e"항목에 대한 "설명"열에 기록 된 것입니다. 사용되는 공식은 [c + a + (da) / (1-t)]입니다.

이 값이 계산되면 EBITDA를이 최소 부채 상환 요건 값으로 나누어 부채 상환 비율을 계산합니다. DSCR의 값은 1.0보다 훨씬 작습니다. Seadrill이 운영되는 산업의 유형을 고려할 때 예상됩니다.

그러나 2015 년 2 분기부터 2016 년 2 분기까지 회사의 DSCR이 급격한 하락 (31.8 % ~ 17.0 %)을 보았습니다. 실제로 하락폭은 지난 2 분기에 비해 가파르게 (29.4 % ~ 17.0 %) 연속 2 분기 (2016 년 1 분기 ~ 2016 년 2 분기). DSCR의 이러한 급격한 감소는 요즘 Seadrill에 매우 힘든 시간을주고 있습니다.

은행에서 DSCR을 사용하여 돈을 빌려주는 방법은 무엇입니까?

  • 위의 Seadrill Ltd 사례에서 언급했듯이 은행이 그러한 회사에 자금을 빌려줄 것인지 분석해야 할 때마다 DSCR 1.0 이상을 요구하지 않습니다.
  • 오히려 비율에 대한 업계 표준을보고 회사의 경우를 결정합니다. 이 외에도 은행은 회사의 부채 상환 능력과 미래 측면의 역사적 추세를 연구 할 것입니다.
  • 그 후 미래 측면이 충분히 유망하다고 판단되면 회사에 더 많이 빌려주는 데 동의 할 수 있습니다.
  • 또한 대출 기간이나 만기일을 연장하면 DSCR이 개선 될 수 있습니다. 그렇게함으로써 분모, 즉 특정 기간 내에 지불해야하는 부채가 줄어들 기 때문입니다!
  • 한편, 은행이 회사의 부채 이력이 적절하지 않거나 심지어 회사가 부채를받는 것이 아주 새로운 것을 알게되면 훨씬 더 높은 부채 보상 비율 값이 필요합니다. 그러한 병약 한 경험이나 경험이없는 회사에 대출하는 데 더 큰 위험이 있기 때문입니다.

결론

이 기사에서 부채 서비스 보상 비율은 은행, 금융 기관 및 대출 기관이 추적하는 가장 중요한 비율 중 하나입니다. 이 비율은 회사가 창출하는 순 영업 이익으로 부채 관련 의무를 충당 할 수 있는지 여부를 알려줍니다. DSCR 비율이 1.0 배 미만이면 회사의 부채 상환 능력에 의문을 던진다. 또한 세전 규정 방법을 사용하여 DSCR 공식을 올바르게 사용했는지 확인하십시오.

세후 의무 금액이 비 현금 비용보다 적 으면 Total Debt Service (예 1)에서 조정을 수행 할 필요가 없습니다.

총 부채 서비스 =이자 + 원금 상환 +리스 지불 

그러나 세후 의무가 비 현금 비용을 초과하는 경우 비  현금 비용은 부분적으로 만 충당 할 수 있으며 회사는 세금을 공제 한 후 나머지 부분을 충당하기 위해 세전 충분한 현금을 저축해야합니다. (예 2).

총 부채 서비스 =이자 + 비 현금 비용 + (원금 상환 +리스 상환 – 비 현금 비용) / (1 세율).

따라서 상황이 어떻든간에 위에서 언급 한 두 가지 중 위 공식에 의해 계산 된 금액은 Total Debt Service를 충당하는 데 필요한 현금 금액을 제공합니다.

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